Tips åt bostadsköparen

• Undersök vilket slags utbud det finns på den lägenhets-, fastighetstyp du är intresserad av och på vilka områden.
• Gör prisjämförelser på objekten du är intresserad av.
• Ifall man behöver lån, bör man kontrollera med sin bank att finansieringen är tryggad och vad banken kräver för säkerheter. Lånetider och återbetalningsplan kan man enkelt själv kontrollera via Internet med en låneräknare.
• Bekanta dig noggrant med objektet du står i beråd att köpa eller ge anbud på. Säljaren har informationsplikt vad det gäller objektets eventuella fel eller brister, men som köparen har man även undersökningsplikt, så se noggrant på objektet och dess ytor och material, var inte rädd att fråga. Gällande fel i bostaden och säljarens och köparens ansvar efterföljs Bostadsköplagen då det gäller aktielägenheter, och Jordabalken när det gäller fastigheter.
• Då det gäller en aktielägenhet skall du även bekanta dig med objektets disponentintyg, bolagets räkenskaper, lägenhetens planritning, eventuellt hyreskontrakt, eventuell utförd konditionsgranskning.
• Då det gäller en fastighet skall du även bekanta dig med Lagfarts-, gravationsbevis, fastighetsregisterutdrag, planbestämmelser, byggnadslovsritningar och lägenhets/tomtkartor samt eventuell utförd konditionsgranskning.
• Efter att alla bitar fallit på plats är det dags att ge anbud på objektet. I anbudet skall man specificera sina villkor och anbudsbeloppet. Anbudsförfarandet och tillämpning av handpenning varierar från ort till ort. Enligt bostadsköplagen och jordabalken skall anbudet vara skriftligt och som säkerhet för anbudet skall en handpeng (högst 4% av erbjudna priset) erläggas. Ifall säljaren godkänner anbudet utgör handpenningen en del av den slutliga köpeskillingen. Ifall anbudet inte godkänns, returneras handpenningen till anbudsgivaren. Ifall man vill häva ett godkänt köpanbud, tillfaller handpenningen säljaren som skadestånd. Ytterligare information gällande anbudsförfarandet kan man finna i Bostadsköplagen och Jordabalken.
• Efter att anbudet godkänts är det dags att uppgöra det slutliga köpebrevet, köpebrevet uppgörs vanligtvis vid fastighetsförmedlingsbyrå eller hos köparens eller säljarens bank. Vid betalningen av köpeskillingen utbyts säkerheterna dvs. aktiebrevet (bostadsaktieaffär) eller pantbrev (fastighetsaffär).

Fastighetsförmedlingens uppgift:

Fastighetsförmedlingen skall se till att köparen erhåller all väsentlig information gällande objektet som kan ha inverkan på köpbeslutet. Fastighetsförmedlingen förser alltid köparen med den information som lagen föreskriver. Därför är det tryggt att köpa sin nya bostad via fastighetsförmedling.

Kostnader som är relaterade med bostadsköp

AKTIELÄGENHET

• Överlåtelseskatt
  Överlåtelseskatten vid aktieköp är 2 % av köpesumman eller det skuldfria priset. Överlåtelseskatten skall erläggas i samband med undertecknandet av överlåtelsehandlingen (ifall det råder inlösningsrätt i bolaget skall skatten erläggas först efter inlösningstidens utgång). Vid köp mellan två privatpersoner skall skatten erläggas inom 2 månader från undertecknandet av köpebrevet.
            
  Vid köp av första bostad behövs överlåtelseskatt inte erläggas ifall: personen i fråga är över 18 år, men inte 40 år fylld vid köpetillfället, samt inte har ägt minst hälften (½) av bostadsfastighet eller bostadslägenhet tidigare.


• Bankkostnader för lånelyft

FASTIGHET

• Överlåtelseskatt
  Överlåtelseskatten vid fastighetsköp är 4 % av köpesumman. Överlåtelseskatten skall erläggas inom 6 månader fr o m undertecknandet av köpehandlingen.
  Vid köp av första bostad behövs överlåtelseskatt inte erläggas ifall: personen i fråga fyllt 18 år men inte 40 år vid köpetillfället samt inte har ägt minst hälften (½) av bostadsfastighet eller bostadslägenhet tidigare.
• Lagfartsansökan
  Ifall fastigheten är belägen på egen tomt, skall Lagfartsansökan inlämnas senast inom 6 månader fr.o.m. undertecknandet av köpehandlingen.
• Arrendetransport
  Ifall fastigheten är belägen på arrenderad mark, skall arrendekontraktet transporteras inom 6 månader fr o m undertecknandet av köpebrevet.
• Bankkostnader för lånelyft samt kostnader för pantsättning av fastighet (fastställande av inteckning/pantbrev).

Egen tomt / arrendetomt

När det gäller fast egendom används följande benämningar på marken:

• Tomt
  När man befinner sig på detaljplanerat område (vanligtvis inom städer). En tomt har ett ”registernummer” (ex tomt nr 1) som hänvisar till vilken tomt det är, kvartersnummer, (ex 12) i vilket kvarter den finns, och stadsdelsnummer (ex nr 1/Centrum) i vilken stadsdel, och sedan kommun eller stad (ex 598/Jakobstad) med dessa nummer är tomten registrerad i fastighetsregistret.
• Lägenhet
  När man befinner sig på oplanerat område (vanligtvis på landsbygd)
  Lägenheten har ett namn (ex bergkulla) ett registernummer (ex 12:1) och by nummer (ex 401) samt kommun (ex 598/Jakobstad) med dessa nummer är lägenheten registrerad i fastighetsregistret.
• Arrende tomt
  Inom städer och på detaljplanerade områden är det vanligt att Staden/Kommunen arrenderar ut tomtmark. Arrendegivaren och arrendatorn gör då upp ett Tomtarrendekontrakt. Arrendetiden har vanligtvis utgjort 40-50 år. Arrendekontrakten är inskrivningsbara och kan därmed överlåtas åt tredje person utan arrendegivarens samtycke. Vissa ”specialområden” såsom fritidstomter kan ha överlåtelsevillkor, dvs de får inte överlåtas utan arrendatorns medgivande.
  Övriga arrendegivare kan vara privatperson, land/vattensamfällighet eller tex församlig.

Tips till säljarna

Vid försäljning av Er bostad är följande saker att tänka på.

En välstädad och fräsch bostad är enklare att sälja. Motsatsen kan få tänkbara köpare att avvakta. Därför är det viktigt att du förbereder bostaden inför visningarna.

• Dammsug alla golv, dammtorka.
• Ren toalett och rent kök ger hela bostaden ett fräscht intryck.
• Putsa fönster.
• Plocka bort personliga saker och kläder.
• Låt inga värdesaker ligga framme.
• Blommor och frukt ger en hemtrevlig känsla.
• Se till att det finns gott om fria golvytor.
• Tänd lampor och släpp in ljus.
• Sätt fast lösa lister.
• Klipp gräsmattan eller skotta snö.
• Städa uteplatsen och/eller balkongen.
• Undvik att röka inomhus.

Vid försäljning av bostaden/fastigheten är det även bra att ge en kort skriftlig redogörelse över utförda grundförbättringar och årtal.

Fastighetsförmedlingens uppgift:

Vid försäljning av bostad/fastighet iklär sig fastighetsförmedlingen säljarens roll vad det beträffar informationsplikten gällande försäljningsobjektet. Det betyder i korthet att, förmedlingen är ansvarig för att rätt information samt all väsentlig information ges åt köparen.

Förklaringar

• DISPONENTINTYG
  Disponentintyg är ett intyg från bostadsaktiebolagets disponent eller styrelse, i vilket framgår uppgifter om aktierna (lägenheten) såsom; lägenhetsstorlek, lägenhetens ägare, skötselvederlag mm.
• AKTIEBREV/AKTIENUMMER
  Varje lägenhet i ett bostadsaktie bolag har en egen aktieserie (nummer) som framgår ur disponentintyget, bolagsordningen samt aktiebrevet. Denna nummerserie utvisar vilken lokal som ägaren besitter.
  Aktiebrev kan även kallas ägandebevis, ett aktiebrev skall alltid transporteras när byte i ägandeförhållandet sker. Aktiebrevet är ett värdepapper som kan pantas vid bankinrättning, som säkerhet för lån. Lokalens pantvärde bestäms av banken.
• ÖVERLÅTELSEVINST
  Vid försäljning av bostaden är överlåtelsevinsten skattefri ifall den har använts som stadigvarande bostad i minst 2 år utan avbrott. I annat fall beskattas vinsten med 30 % kapitalskatt.
• ÖVERLÅTELSEVINST PÅ FÖRSÄLJNING AV FRITIDSBOSTAD, TOMT/SKOGSMARK.
  Beskattningen vid försäljning av fritidsfastigheter ger överlåtaren två olika möjligheter. Man kan använda den verkliga anskaffningsutgiften (1) eller ett anskaffningsantagande (2) vid uträkningen av överlåtelsevinsten.
  1. Verklig anskaffning: Anskaffningspriset samt grundförbättringar (fodras kvittanser) och försäljningskostnader är avdragbara, på överskjutande försäljningsvinsten erlägges 30 % kapitalskatt.
  2. Anskaffningsantagande: Ifall egendomen har varit i överlåtarens ägo i över 10 år avdrages 40 % som anskaffningsutgift och på överstigande delen (60%) erlägges kapitalskatt 30 %.
  Ifall egendomen har varit i överlåtarens ägo i under 10 år, avdrages 20 % i anskaffningsantagande och på överstigande delen (80%) erlägges kapitalskatt 30%.
• ÖVERLÅTELSEFÖRLUST
  Om Överlåtelseförlust uppstår har den skatteskyldige rätt att i beskattningen avdraga överlåtelseförlusten de 3 följande skatteåren ifall han får överlåtelsevinst vid annan skattepliktig försäljning.
• INLÖSNINGSKLAUSUL (hembudsrätt)
  I vissa bostadsaktiebolags bolagsordning finns det intaget inlösningsklausul. Inlösningsrätten berättigar "gammal" aktieägare att lösa in aktierna till samma pris som parterna avtalat om. Inlösningsrätten eller hembudsrätten varierar från 10 - 30 dagar beroende på vad bolagsordningen stadgar, vanligtvis 10-14 dagar.
• LAGFARTSBEVIS
  Lagfartsbeviset utvisar vem som äger ifrågavarande fastighet.
• FASTIGHETSREGISTERUTDRAG
  I fastighetsregisterutdraget framgår fastighetens grunduppgifter, såsom Fastighetsareal, bildningskedja, områdets planläggning där fastigheten är belägen, servitut stiftade till förmån för fastigheten såsom vägrättigheter, servitut som belastar fastigheten ex. grannens rätt att anv. vägen över fastigheten, Andelar (mantal) i samfällda områden (ex vattenområden, landområden).
• GRAVATIONER/GRAVATIONSBEVIS
  Gravationsbeviset utvisar vad det finns för pantsättningsförbindelser inskrivna i en fastighet (gäller även arrenderätter). I gravationsbeviset framgår även vem som innehar eventuellt arrenderätt.
• PANTBREV
  Pantbrev (inteckning/skuldebrev/innehavaraskuldsedel) är en särskild rättighet som fastställs i en fastigheten. Pantsättning av fastigheten sker i samband med att ägaren lånar kapital från bank för nybyggnad, renovering eller köp. Pantsättningen innebär i korthet att, pantinnehavaren har en särskild rättighet till den pantsatta fastigheten. Ifall att ägaren inte klarar av att uppfylla sina åtaganden gentemot pantinnehavaren, kan pantinnehavaren realisera egendomen.
• KONDITIONSGRANSKNING
  Det är vanligt att någon form av konditionsgranskning utförs på försäljningsobjekten. Det finns olika former av konditionsgranskningar, och den vanligaste är fuktmätning av bostadsytorna/våtutrymmena samt en visuell granskning av fastighetens synliga konstruktioner, denna typ av granskning kräver inte borrhålsmätningar samt avlägsnande av ytmaterial. Denna granskningsmetod är den mest förekommande vid köp av bostad. Det finns flertalet företag som erbjuder fuktkarterings/konditionsgransknings tjänster. Konditionsgranskningen är inte lagstadgad, men utgör en extra säkerhet för köparen och säljaren.
• AFF/AFM, AHM
  Förkortning för Auktoriserad FastighetsFörmedlare/Mäklare. AHM är förkortning för Auktoriserad Hyreslägenhets Mäklare. Person som fullgjort Centralhandelskammarens prov över yrkeskompetens har rätt att använda titeln AFF/AFM/AHM.
• [A]
  Medlemsföretag i Finlands Fastighetsmäklareförbund.